Cách đọc bản đồ quy hoạch sử dụng đất đơn giản

Bạn đang tìm hiểu khu đất mình quan tâm có nằm trong diện quy hoạch hay không? Bạn muốn biết khu vực đó có thể xây nhà, kinh doanh, hay bị giải tỏa? Tất cả câu trả lời nằm ở bản đồ quy hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu bạn chưa từng tiếp cận loại bản đồ này thì việc đọc hiểu là điều không hề dễ dàng và công cụ hỗ trợ cho công tác như máy GNSS RTK. Việt Thanh Group sẽ giúp bạn tìm hiểu về cách đọc bản đồ quy hoạch sử dụng đất.

Hướng dẫn cách đọc bản đồ quy hoạch sử dụng đất đúng cách

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là tài liệu thể hiện kế hoạch phân bổ, sử dụng các loại đất theo từng khu vực địa lý và thời gian cụ thể (thường là đến năm 2030 hoặc theo kế hoạch 5 năm). Nó phản ánh các định hướng phát triển đô thị, công nghiệp, nông nghiệp, hạ tầng kỹ thuật… và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền như UBND hoặc Sở Tài nguyên & Môi trường ban hành.

Các loại đất thường được thể hiện trên bản đồ gồm:

Đất ở đô thị (ODT) và đất ở nông thôn (ONT)
Đất trồng cây hàng năm/lâu năm (CHN, CLN)
Đất công nghiệp, thương mại – dịch vụ (SKC, TMD)
Đất giao thông (DGT), đất hạ tầng kỹ thuật
Đất công cộng, cây xanh, nghĩa trang
Đất quốc phòng, an ninh, di tích, tôn giáo

Xác định đúng vị trí thửa đất trên bản đồ

Đây là bước đầu tiên và quan trọng nhất. Để tra cứu chính xác vị trí thửa đất, bạn cần:

Biết số tờ bản đồ và số thửa đất (thông tin có trong sổ đỏ).
Hoặc xác định tọa độ GPS hoặc địa chỉ hành chính chi tiết (ấp/xóm, xã/phường, huyện/quận…).
Sử dụng bản đồ có tỷ lệ phù hợp:
- 1/500: chi tiết đến từng thửa đất (dùng cho xây dựng)
- 1/2.000 hoặc 1/5.000: dùng cho tra cứu quy hoạch tổng thể

Bạn có thể tra cứu online qua cổng thông tin điện tử Sở Tài nguyên & Môi trường hoặc đến Phòng Tài nguyên & Môi trường cấp huyện/xã để được hỗ trợ.

Hiểu ý nghĩa màu sắc và ký hiệu trên bản đồ

Mỗi loại đất sẽ được thể hiện bằng màu sắc khác nhau kèm theo các ký hiệu viết tắt. Đây là phần quan trọng giúp bạn nhận diện đất có nằm trong vùng quy hoạch hay không.

Màu sắc phổ biến:

Đất ở: màu hồng
Đất nông nghiệp: màu xanh lá cây
Đất công nghiệp: màu tím
Đất giao thông: màu xám
Đất cây xanh công cộng: màu xanh lục đậm
Đất tôn giáo, nghĩa trang: màu xanh lam nhạt hoặc xám nhạt

Ký hiệu viết tắt thông dụng:

ODT: Đất ở tại đô thị
ONT: Đất ở tại nông thôn
DGT: Đất giao thông
TMD: Đất thương mại dịch vụ
SKC: Đất công nghiệp
CLN: Đất trồng cây lâu năm
LUC: Đất lúa
RSX: Đất rừng sản xuất

Bạn nên xem phần chú giải (legend) ở góc bản đồ để tra cứu chính xác.

Kiểm tra thời gian quy hoạch và định hướng sử dụng đất

Trên bản đồ thường ghi rõ:

Thời điểm ban hành quy hoạch (ví dụ: quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030)
Loại quy hoạch: Quy hoạch tổng thể, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết
Kế hoạch sử dụng đất hằng năm (đây là phần thể hiện thời gian dự kiến triển khai thực tế)

Nếu thửa đất bạn quan tâm nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, thì việc triển khai có thể chưa thực hiện ngay – bạn cần xem xét kỹ trước khi đầu tư.

Tuy nhiên, để định vị chuẩn xác thửa đất trong thực tế so với bản đồ quy hoạch số, bạn cần sử dụng các thiết bị định vị chuyên dụng như Máy GNSS RTK Hi-Target V500. Thiết bị này hỗ trợ định vị với độ chính xác centimet, giúp xác minh chính xác ranh giới, vị trí quy hoạch trên thực địa, từ đó tránh nhầm lẫn hoặc giao dịch sai khu đất nằm trong vùng quy hoạch treo, quy hoạch hành lang.

>>>Xem thêm: Hướng dẫn chi tiết cập nhật biến động đất đai trên MV8i

Một số lưu ý khi tra cứu và đọc bản đồ quy hoạch

Không phải khu vực nào cũng được phép xây dựng ngay cả khi là đất ở — hãy xem kỹ ghi chú và vùng hạn chế.
Bản đồ có thể được cập nhật hằng năm, vì vậy nên tra cứu thông tin mới nhất từ UBND xã/phường hoặc qua cổng thông tin quy hoạch của địa phương.
Nếu bạn không chắc chắn khi tự tra cứu, nên nhờ đơn vị dịch vụ đo đạc – quy hoạch chuyên nghiệp hỗ trợ đọc bản đồ và phân tích khả năng sử dụng đất.

Việc này có thể dễ dàng thực hiện nhờ vào sự kết hợp của phần mềm bản đồ số cùng thiết bị đo đạc chính xác như Máy GNSS RTK Hi-Target V200. Với khả năng định vị ổn định, dễ kết nối Bluetooth và tương thích với phần mềm GIS, máy giúp người dùng xác minh vị trí đất trên hiện trường rồi liên kết với bản đồ quy hoạch số để xác định.

>>>Xem thêm: Mẫu đơn kiện tranh chấp đất đai mới nhất theo quy định

Ứng dụng thực tế của việc đọc bản đồ quy hoạch

Đối với người dân:

Tránh mua nhầm đất quy hoạch hoặc không được xây dựng.
Dễ dàng làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất đúng quy định.
Giúp định giá chính xác khi mua – bán, tránh bị “hét giá”.

Đối với nhà đầu tư:

Lựa chọn khu vực có tiềm năng tăng giá sau quy hoạch như mở đường, xây trung tâm thương mại.
Tránh rủi ro khi đầu tư phải đất bị thu hồi, giải tỏa.

Đối với cơ quan, đơn vị đo đạc:

Lập dự án, hồ sơ kỹ thuật, cắm mốc, giải phóng mặt bằng chính xác.
Sử dụng thiết bị đo đạc hiện đại như Máy GNSS RTK Satlab SL7 hoặc Satlab Freyja giúp định vị ranh giới quy hoạch theo đúng tọa độ VN-2000.

Mẹo hay khi tra cứu và đọc bản đồ quy hoạch

Tra cứu trực tuyến tại cổng thông tin điện tử của Sở Tài nguyên & Môi trường

Hiện nay, hầu hết các tỉnh/thành phố lớn đều đã triển khai hệ thống tra cứu bản đồ quy hoạch sử dụng đất trực tuyến, giúp người dân dễ dàng kiểm tra thông tin quy hoạch bất kỳ lúc nào, chỉ cần có internet. Bạn chỉ cần truy cập vào website chính thức của Sở Tài nguyên & Môi trường địa phương, chọn khu vực bạn cần kiểm tra, sau đó nhập tọa độ, số thửa, số tờ bản đồ là có thể tra cứu được loại đất, quy hoạch hiện tại và các chỉ tiêu liên quan.

Kết hợp bản đồ số với ảnh vệ tinh để dễ hình dung thực địa

Bản đồ quy hoạch thường được thể hiện dưới dạng sơ đồ 2D, khó để hình dung rõ địa hình hoặc các công trình hiện hữu. Vì vậy, bạn nên kết hợp bản đồ quy hoạch với ảnh vệ tinh từ Google Maps, Bing Maps hoặc các ứng dụng bản đồ khác để xác định chính xác vị trí thửa đất, môi trường xung quanh (đường đi, công trình gần đó, địa hình…).

Việc này giúp bạn:

Biết được đất có đường giao thông kết nối thuận lợi không
Có đang nằm trong khu dân cư hay vùng trũng, nguy cơ ngập lụt
Có các tiện ích gần như chợ, trường học, bệnh viện hay không

Sử dụng phần mềm chuyên dụng như Google Earth, QGIS, AutoCAD Map

Với những người làm chuyên môn hoặc nhà đầu tư có kinh nghiệm, việc tải lớp bản đồ quy hoạch và tích hợp vào phần mềm GIS như Google Earth, QGIS hoặc AutoCAD Map là cách hiệu quả để đối chiếu, phân tích kỹ lưỡng. Các phần mềm này cho phép bạn:

Bật/tắt các lớp bản đồ (hiện trạng, quy hoạch, địa hình…)
So sánh bản đồ quy hoạch các năm để xem biến động
Gán tọa độ chính xác theo hệ tọa độ VN-2000

Tip chuyên sâu: Nên yêu cầu đơn vị đo đạc cung cấp dữ liệu bản đồ số chuẩn định dạng .shp hoặc .kmz để nhập vào các phần mềm này dễ dàng hơn.

Liên hệ trực tiếp Phòng Tài nguyên & Môi trường cấp huyện/xã

Trong trường hợp thông tin trên mạng không đầy đủ hoặc bạn muốn kiểm tra thông tin chính thức, có giá trị pháp lý, hãy liên hệ trực tiếp với Phòng Tài nguyên & Môi trường nơi có đất. Tại đây, cán bộ chuyên môn sẽ cung cấp:

Bản sao bản đồ quy hoạch sử dụng đất tại khu vực bạn quan tâm
Xác nhận đất có thuộc diện quy hoạch thu hồi, dự án treo, đất công trình công cộng, hành lang bảo vệ không
Tư vấn thủ tục nếu bạn muốn xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc làm thủ tục tách, gộp thửa

Lưu ý quan trọng: Một số địa phương chỉ cung cấp thông tin nếu bạn là chủ sử dụng đất hoặc có giấy ủy quyền hợp lệ.

Hiểu rõ cách đọc bản đồ quy hoạch sử dụng đất sẽ giúp bạn đưa ra quyết định mua bán, đầu tư, hoặc xây dựng đúng pháp luật và tránh được nhiều rủi ro. Đây là kỹ năng cần thiết không chỉ với nhà đầu tư mà cả người dân có nhu cầu sử dụng đất hiệu quả và an toàn.