Quy trình sang tên sổ đỏ theo quy định tại Luật Đất Đai 2025

Khi thực hiện các thủ tục cho, tặng, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất thì việc sang tên sổ đỏ là rất quan trọng và cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Người dân dễ dàng thực hiện theo quy trình sang tên sổ đỏ được Việt Thanh tổng hợp và chia sẻ trong bài viết dưới đây.

>>Xem thêm: Ứng dụng máy GPS RTK trong đo đạc, xác định ranh giới các thửa đất

Khái niệm sang tên sổ đỏ

Sang tên sổ đỏ hay còn được gọi là thủ tục đăng ký biến động đất đai khi thực hiện cho, tặng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Luật Đất đai 2024, khi thực hiện quy trình sang tên sổ đỏ, người nhận chuyển nhượng, tặng cho được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc được cấp mới Giấy chứng nhận. Theo đó:

Trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Người nhận chuyển nhượng, tặng cho được cấp một Sổ mới đứng tên mình, tuy nhiên cần phải trả thêm chi phí làm phôi Sổ mới.
Trường hợp được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp: Trường hợp này, toàn bộ thông tin về việc chuyển nhượng, tặng cho sẽ được thể hiện trên trang 3, trang 4 của Sổ. Người nhận chuyển nhượng không cần trả thêm chi phí làm Sổ mới mà vẫn có đầy đủ quyền khi giao dịch.

Thủ tục sang tên sổ đỏ có bắt buộc không?

Thủ tục sang tên sổ đỏ là bắt buộc trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Cụ thể, nội dung này được quy định trong khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 như sau:

Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.

Theo đó, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động (nghĩa là trong 30 ngày kể từ khi công chứng, chứng thực) thì người dân bắt buộc phải thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền.

Việc bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động còn thể hiện sự bắt buộc bằng quy định xử phạt vi phạm hành chính nếu không thực hiện (được trình bày ở phần 7).

Điều kiện thực hiện thủ tục, quy trình sang tên sổ đỏ

Để hoàn thiện thủ tục quy trình sang tên sổ đỏ cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định trong luật đất đai 2024 như sau:

Điều kiện của bên chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận;
Đất không có tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền và có đầy đủ bản án, quyết định của Tòa án hoặc Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
Đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án;
Còn thời hạn sử dụng đất;
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Lưu ý: Thông thường chỉ cần 05 điều kiện trên nhưng trong một số trường hợp phải có thêm điều kiện của các bên chuyển nhượng, tặng cho.

Điều kiện bên mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế

Căn cứ quy định trong khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người nhận chuyển nhượng, tặng cho phải không được thuộc trường hợp dưới đây:

Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng đặc hộ, đất rừng đặc dụng của các cá nhân trừ trường hợp chuyển mục đích đất theo quy hoạch đã được phê duyệt.
Cá nhân không sống tại khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất ở hoặc đất khác trong khu vực rừng phòng hộ trong phân khu được bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu đang thực hiện phục hồi hệ sinh thái rừng đặc dụng.
Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo hoặc tổ chức tôn giáo trực thuộc, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Như vậy, bên nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải không thuộc một trong các trường hợp trên mới được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.

Bên cạnh đó, theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì cần phải có giấy chứng nhận hoặc nếu chưa có thì phải có đủ điều kiện được cấp Giấy nhận.

Chi phí thực hiện quy trình sang tên sổ đỏ

Căn cứ Thông tư 92/2015/TT-BTC, Nghị định 10/2022/NĐ-CP, Thông tư 85/2019/TT-BTC, khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất các bên có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ theo quy định, cụ thể:

Thuế thu nhập cá nhân

Mức thuế phải nộp: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

Lệ phí trước bạ

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được tính như sau:

Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng

Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

Phí thẩm định hồ sơ khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ

Phí thẩm định hồ sơ do UBND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành khác nhau.

Hướng dẫn quy trình sang tên sổ đỏ chi tiết

Quy trình sang tên sổ đỏ được thực hiện theo quy định tại Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ sang tên sổ đỏ

Bộ hồ sơ thực hiện thủ tục, quy trình sang tên sổ đỏ đầy đủ gồm những giấy tờ sau:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc đã cấp.
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC (được sử dụng trong trường hợp người chuyển nhượng là cá nhân hoặc hộ gia đình).
Trường hợp thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải có các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định.
Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Bước 2: Nộp hồ sơ yêu cầu làm thủ tục sang tên sổ đỏ

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu làm thủ tục, quy trình sang tên sổ đỏ tại một trong các cơ quan sau đây:

Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.
Văn phòng đăng ký đất đai
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai đồng thời thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi nhận được thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ của cơ quan thuế, người sử dụng đất cần nhanh chóng hoàn tất nghĩa vụ tài chính vào ngân sách nhà nước. Nếu trong trường hợp được miễn thuế thì cần cung cấp đầy đủ các giấy tờ nộp thuế, lệ phí trước bạ hoặc xác nhận của cơ quan thuế cho Văn phòng đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ yêu cầu làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

Bước 4: Trả kết quả

Theo khoản 2, điều 22, Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định cụ thể thời gian thực hiện quy trình sang tên sổ đỏ là không quá 10 ngày làm việc kể từ này nhận hồ sơ hợp lệ.

Trong trường hợp từ chối trả kết quả thì cần đi kèm văn bản nêu rõ lý do và hướng dẫn bổ sung chi tiết nhất.

Trên đây là tổng hợp những thông tin cần thiết liên quan đến quy trình sang tên sổ đỏ theo quy định của pháp luật hiện hành. Để việc sang tên sổ đỏ không mất quá nhiều thời gian thì bạn cần nắm rõ quy định và chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ cần thiết nhé.

>> Xem thêm: Dịch vụ làm sổ đỏ tại Thanh Hóa uy tín của Việt Thanh Group