Quy hoạch treo có làm được sổ đỏ không? Cập nhật quy định mới nhất

Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhiều hộ dân đang băn khoăn trước câu hỏi “Quy hoạch treo có làm được sổ đỏ không?”. Việc hiểu rõ quy định mới theo Luật Đất đai 2024 không chỉ giúp người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp pháp, mà còn tránh được rủi ro khi mua bán, chuyển nhượng hoặc đầu tư.Hiện nay, việc xác định một thửa đất có nằm trong quy hoạch treo hay không đã trở nên chính xác và minh bạch hơn nhờ sự hỗ trợ của máy GNSS RTK.

Đất dính quy hoạch treo là gì?

Hiện nay, pháp luật chưa có định nghĩa cụ thể về đất dính quy hoạch treo, tuy nhiên, thuật ngữ này được sử dụng phổ biến trong đời sống và truyền thông.

Căn cứ theo khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024, có thể hiểu:

“Diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 02 năm liên tục vẫn chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phải xem xét điều chỉnh, hủy bỏ hoặc công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ đó.”

Từ đó có thể rút ra rằng, đất dính quy hoạch treo là phần đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt, nhưng sau 2 năm không triển khai dự án hoặc chưa có quyết định thu hồi đất. Điều này khiến người dân không thể xây dựng, sang nhượng hoặc làm sổ đỏ, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi sử dụng đất.

Quy hoạch treo có làm được sổ đỏ không?

Đây là câu hỏi quan trọng nhất mà người dân thắc mắc. Căn cứ theo điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, quy định rõ các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) như sau:

“Người sử dụng đất không được cấp sổ đỏ nếu đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ ngày có quyết định thu hồi mà không thực hiện.”

Như vậy, theo quy định tại khoản 7 Điều 76 và điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, đất dính quy hoạch treo vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng một trong hai điều kiện sau:

Đã có quyết định thu hồi đất nhưng quá 3 năm mà chưa thực hiện dự án.
Cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, hủy bỏ quy hoạch hoặc không công bố công khai việc điều chỉnh, thì người sử dụng đất không bị hạn chế quyền sử dụng, bao gồm quyền xin cấp sổ đỏ.

Kết luận: Nếu thửa đất của bạn nằm trong quy hoạch treo nhưng không bị thu hồi sau 2 năm, hoặc đã quá 3 năm kể từ khi có quyết định thu hồi mà chưa triển khai, bạn vẫn có thể được cấp sổ đỏ theo đúng quy định.

>> Xem thêm: Quản lý hồ sơ địa chính: Cách xây dựng hệ thống lưu trữ và cập nhật hiệu quả

Cách kiểm tra đất có nằm trong quy hoạch treo không

Để biết chính xác thửa đất có bị dính quy hoạch hay không, bạn có thể thực hiện theo 3 cách sau:

✅ Cách 1: Kiểm tra tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện

Nộp hồ sơ hoặc yêu cầu cung cấp thông tin quy hoạch tại Phòng TN&MT, nơi có thửa đất. Đây là nguồn thông tin chính xác và có giá trị pháp lý cao nhất.

✅ Cách 2: Tra cứu trên cổng thông tin điện tử quy hoạch sử dụng đất

Nhiều tỉnh, thành phố hiện đã công khai bản đồ quy hoạch trên cổng thông tin điện tử. Người dân chỉ cần nhập số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ cụ thể là có thể tra cứu trực tuyến.

Đối với các doanh nghiệp hoặc cá nhân có nhu cầu đo ranh giới, diện tích, tọa độ chính xác, việc sử dụng máy GNSS RTK – dòng thiết bị định vị vệ tinh tiên tiến mà Việt Thanh Group cung cấp – giúp xác định vị trí đất thực tế khớp với bản đồ quy hoạch số hóa. Thiết bị này đặc biệt hữu ích trong các dự án quy hoạch, kiểm tra ranh giới đất bị “treo”, đảm bảo kết quả đo đạt độ chính xác cao, nhanh chóng và tiết kiệm thời gian.

>> Xem thêm: Hướng dẫn cách tra cứu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thủ tục xin cấp sổ đỏ cho đất dính quy hoạch treo (trường hợp đủ điều kiện)

Nếu thửa đất đáp ứng điều kiện nêu ở mục (2), bạn có thể nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trình tự sau:

Chuẩn bị hồ sơ:
- Đơn đăng ký cấp sổ đỏ theo mẫu 04/ĐK.
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (hợp đồng mua bán, giấy tờ kê khai trước 1993, biên lai nộp thuế,…).
- Bản vẽ hiện trạng thửa đất (được đo bằng Máy GNSS RTK Hi-Target V200, Máy GNSS RTK Hi-Target iRTK 5,… đảm bảo độ chính xác cao).
- CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của người đứng tên sử dụng đất.
Nộp hồ sơ tại: Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận “một cửa” của UBND cấp huyện.
Thời gian giải quyết: Thông thường từ 15 – 30 ngày làm việc, tùy khu vực.

Lưu ý quan trọng khi làm sổ đỏ đất dính quy hoạch treo

Khi thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho những thửa đất nằm trong hoặc gần khu vực quy hoạch treo, người dân cần đặc biệt lưu ý một số vấn đề quan trọng dưới đây để tránh rủi ro, tiết kiệm thời gian và đảm bảo hồ sơ được phê duyệt thuận lợi:

Luôn kiểm tra thông tin quy hoạch mới nhất trước khi nộp hồ sơ

Trước khi nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ, bạn nên kiểm tra lại quy hoạch sử dụng đất mới nhất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc trên cổng thông tin điện tử quy hoạch đất đai của địa phương. Việc này giúp xác định rõ thửa đất của mình có còn nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hay không, hoặc đã được điều chỉnh, hủy bỏ quy hoạch.

Làm đơn kiến nghị nếu đất bị “treo” quá lâu

Trong trường hợp khu đất của bạn nằm trong dự án đã được phê duyệt nhưng chưa triển khai thực tế trong hơn 2 năm, bạn hoàn toàn có quyền làm đơn kiến nghị gửi đến cơ quan có thẩm quyền (UBND cấp huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường) để đề nghị xem xét hủy bỏ hoặc điều chỉnh quy hoạch theo quy định tại khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024.

Đo đạc đất bằng máy GNSS RTK để đảm bảo hồ sơ chính xác

Trong quy trình xin cấp sổ đỏ, độ chính xác của bản đồ, bản vẽ thửa đất đóng vai trò vô cùng quan trọng. Do đó, người dân nên sử dụng máy GNSS RTK như Máy GNSS RTK Hi-Target vRTK – thiết bị định vị vệ tinh công nghệ cao – để xác định chính xác tọa độ, diện tích và ranh giới đất thực tế.

>> Xem thêm: Dịch vụ cho thuê thiết bị đo đạc tại Việt Thanh Group

Như vậy, đất dính quy hoạch treo vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu thuộc một trong hai trường hợp: dự án bị “treo” quá 3 năm mà chưa triển khai, hoặc quy hoạch đã được điều chỉnh, hủy bỏ. Người dân nên kiểm tra thông tin quy hoạch thường xuyên, tiến hành đo đạc bằng máy GNSS RTK để đảm bảo hồ sơ chính xác và thuận lợi khi xin cấp sổ.