Các tình huống tranh chấp đất đai phổ biến nhất hiện nay

Tranh chấp đất đai là vấn đề pháp lý phổ biến và phức tạp tại Việt Nam, ảnh hưởng đến quyền lợi của cá nhân, hộ gia đình và cả tổ chức. Những nguyên nhân tranh chấp thường xuất phát từ sự chồng lấn ranh giới, không rõ quyền sử dụng, hoặc sai lệch trong đo đạc và quy hoạch. Trong quá trình giải quyết tranh chấp, việc đo đạc chính xác ranh giới đất là điều tiên quyết. Hiện nay, các thiết bị hiện đại như máy GNSS RTK được ứng dụng để xác định tọa độ, diện tích, ranh giới đất một cách nhanh chóng và chính xác tuyệt đối, hỗ trợ hiệu quả cho cơ quan quản lý cũng như người dân.

Các tình huống tranh chấp đất đai phổ biến

Tranh chấp về cấp quyền sử dụng đất

Căn cứ quy định tại Điều 100 Luật đất đai, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có một trong các giấy tờ sau thì được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Cụ thể:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ….”

Nếu không có một trong các giấy tờ nêu trên nhưng có căn cứ về việc sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/07/2004, được UBND xã xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch kế hoạch thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng theo khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

…2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Các tình huống tranh chấp đất đai phổ biến

>> Xem thêm: Mẫu đơn kiện tranh chấp đất đai mới nhất theo quy định

Tranh chấp về quyền sử dụng đất

Trường hợp hai bên có tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Tình huống này thường xảy ra khi:

Hợp đồng mua bán không rõ ràng.
Giấy tờ đất bị làm giả.
Có chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực.

Để giải quyết, cần tuân theo quy định sau:

“1. Việc nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
b) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.”

Tranh chấp về lối đi chung

Một trong những tranh chấp gây mâu thuẫn lớn giữa hàng xóm là tranh chấp về lối đi chung. Theo quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một bất động sản bị vây quanh bởi các bất động sản khác và không có lối đi ra đường công cộng, thì người sử dụng đất có quyền yêu cầu mở lối đi hợp lý qua bất động sản liền kề.

Tuy nhiên, thực tế xảy ra nhiều trường hợp người sử dụng đất tự ý lấn chiếm, xây tường rào, cổng, chặn lối đi chung. Lúc này:

Cần xác định rõ diện tích lối đi bằng bản đồ địa chính.
Sử dụng Máy GNSS RTK Hi-Target V200, Máy GNSS RTK Hi-Target iRTK 5... đo đạc ranh giới, tránh xảy ra sai lệch do sử dụng phương pháp thủ công.
Có thể yêu cầu chính quyền địa phương hòa giải hoặc khởi kiện ra tòa.

Tranh chấp diện tích đất sử dụng

Tranh chấp diện tích đất sử dụng xảy ra khi có sự không đồng nhất giữa các bên về diện tích đất mà họ đang sử dụng. Điều này thường liên quan đến việc xác định ranh giới thửa đất. Sự hỗ trợ của máy GNSS RTK Satlab SL7 có thể giúp xác định chính xác ranh giới diện tích đất, từ đó giảm thiểu tranh chấp.

Hướng xử lý:

Yêu cầu đo đạc lại bằng máy móc chính xác như máy GNSS RTK để xác định mốc giới.
Đề nghị UBND xã/phường hoặc văn phòng đo đạc địa chính kiểm tra hồ sơ đất đai.
Nếu không hòa giải được, có thể khởi kiện ra tòa để phân xử.

Việc đo đạc đúng vị trí, kết hợp hồ sơ địa chính cũ và thực tế hiện trường là căn cứ quan trọng giúp giải quyết tranh chấp chính xác.

> Xem thêm: Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Tranh chấp về quy hoạch sử dụng đất

Khoản 1 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: “Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường”. Tại Điều 75, hộ gia đình, cá nhân để được bồi thường phải có đủ 02 điều kiện sau:

– Đang sử dụng đất mà không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa được cấp (Điều 101).

Do đó, để nhận được bồi thường đất do nhà nước thu hồi đất thì cần phải xác định trong trường hợp này anh đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Theo đó điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013. Phần đất này đã được sử dụng lây dài ổn định trước ngày 01/7/2004 không có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, xác nhận đất không có tranh chấp.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Ngoài ra tại Khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014 một số giấy tờ làm căn cứ xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau:

Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ.
Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất.
Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký.
Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan.

>> Xem thêm: Dịch vụ cho thuê thiết bị đo đạc tại Việt Thanh Group

Các tình huống tranh chấp đất đai là vấn đề phức tạp và cần được giải quyết một cách hợp lý và công bằng. Hiểu rõ các tình huống tranh chấp đất đai phổ biến sẽ giúp người dân có sự chuẩn bị tốt hơn khi gặp phải các vấn đề liên quan đến đất đai. Sự hỗ trợ của công nghệ như máy GNSS RTK không chỉ giúp xác định ranh giới một cách chính xác mà còn góp phần nâng cao hiệu quả trong quản lý và giải quyết tranh chấp.