Cách giải quyết sai lệch vị trí thửa đất

Sai lệch vị trí thửa đất là một vấn đề phổ biến trong quá trình sử dụng đất, đặc biệt khi thực hiện các giao dịch mua bán, cấp sổ đỏ hoặc đo đạc lại ranh giới đất. Tình trạng này có thể dẫn đến tranh chấp, gây khó khăn cho người sử dụng đất cũng như cơ quan quản lý nhà nước. Vậy khi phát hiện sai lệch vị trí thửa đất, phải xử lý như thế nào? Và công cụ hỗ trợ như máy định vị 2 tần số RTK để đảm bảo dữ liệu chính xác. Hãy cùng Việt Thanh Group tìm hiểu về cách giải quyết sai lệch vị trí thửa đất.

Cách giải quyết sai lệch vị trí thửa đất

Trước khi tìm cách giải quyết, cần xác định nguyên nhân gây ra sai lệch vị trí thửa đất. Một số nguyên nhân phổ biến bao gồm:

Sai sót trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính: Việc đo đạc không chính xác có thể dẫn đến sai số giữa thực địa và giấy tờ pháp lý.
Nhầm lẫn khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ): Một số trường hợp cơ quan cấp sổ đỏ ghi nhận vị trí không đúng với thực tế.
Thay đổi ranh giới đất do biến động địa hình: Sạt lở, bồi đắp tự nhiên có thể khiến diện tích đất thay đổi.
Xây dựng trái phép, lấn chiếm đất: Một số hộ dân tự ý cơi nới, mở rộng ranh giới đất không đúng quy hoạch ban đầu.
Sai lệch do chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng quy trình: Việc mua bán đất không có xác nhận đo đạc lại có thể dẫn đến sai lệch vị trí thực tế.

Những cách giải quyết sai lệch vị trí thửa đất:

Xác minh sai lệch

Khi phát hiện sai lệch vị trí thửa đất, việc đầu tiên là xác minh chính xác sự sai lệch bằng cách:

Kiểm tra giấy tờ pháp lý: Đối chiếu giữa sổ đỏ, bản đồ địa chính và thực tế thửa đất.
So sánh với các thửa đất liền kề: Kiểm tra ranh giới đất với các hộ xung quanh để xác định sự sai lệch.
Liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai: Cơ quan này có thể cung cấp thông tin và xác minh ranh giới đất theo bản đồ địa chính.

Yêu cầu đo đạc lại

Nếu có dấu hiệu sai lệch, chủ đất có thể đề nghị cơ quan chức năng thực hiện đo đạc lại bằng cách:

Nộp đơn yêu cầu đo đạc lại tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Thuê đơn vị đo đạc có chức năng pháp lý để thực hiện đo đạc độc lập.
Lập biên bản xác nhận sai lệch giữa thực tế và hồ sơ địa chính để làm cơ sở giải quyết.

Thực hiện thủ tục điều chỉnh

Khi có kết quả đo đạc mới, nếu sai lệch xuất phát từ lỗi hành chính hoặc đo đạc trước đó, người dân có thể yêu cầu điều chỉnh thông tin bằng cách:

Làm đơn xin chỉnh sửa thông tin sổ đỏ gửi lên UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
Cung cấp bản vẽ đo đạc mới, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại và các tài liệu liên quan.
Chờ cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt và cập nhật lại thông tin thửa đất.

Giải quyết tranh chấp

Trong trường hợp sai lệch vị trí dẫn đến tranh chấp với hộ liền kề, có thể giải quyết theo các bước:

Thương lượng, hòa giải giữa các bên để tìm ra phương án xử lý hợp lý.
Nhờ UBND cấp xã hòa giải nếu không thể tự thỏa thuận.
Khởi kiện tại tòa án nếu không thể giải quyết thông qua hòa giải.

Xử lý trường hợp lấn chiếm hoặc xây dựng trái phép

Nếu phát hiện có sự lấn chiếm đất hoặc xây dựng trái phép do sai lệch vị trí, cần thực hiện:

Yêu cầu hộ lấn chiếm trả lại đất nếu có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
Báo cáo cơ quan quản lý đất đai và chính quyền địa phương để có biện pháp xử lý.
Yêu cầu cưỡng chế tháo dỡ nếu vi phạm nghiêm trọng và không thể hòa giải.

Một trong những cách hiệu quả để khắc phục sai lệch vị trí thửa đất là sử dụng công nghệ đo đạc GNSS RTK hiện đại để xác định lại tọa độ chính xác. Máy GNSS RTK Satlab Freyja với độ chính xác centimet và khả năng kết nối đa hệ vệ tinh giúp đo đạc nhanh chóng, giảm thiểu sai sót do sai lệch dữ liệu cũ. Khi phát hiện sai lệch, người sử dụng đất có thể liên hệ với đơn vị đo đạc chuyên nghiệp để sử dụng máy GNSS RTK Satlab Freyja kiểm tra lại ranh giới thực tế, đối chiếu với sổ đỏ và bản đồ địa chính.

>>>Xem thêm: Hướng dẫn 3 cách xác minh địa điểm trên Google Map nhanh chóng và chính xác

Một số lỗi sai lệch vị trí thửa đất thường gặp

Sai lệch vị trí thửa đất có thể xảy ra do nhiều nguyên nhân khác nhau, từ sai sót trong quá trình đo đạc, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đến việc thay đổi ranh giới đất do các yếu tố khách quan. Dưới đây là một số lỗi sai lệch vị trí thửa đất phổ biến mà người dân thường gặp phải.

Sai lệch vị trí do đo đạc không chính xác

Lỗi này thường xảy ra khi đơn vị đo đạc sử dụng thiết bị lỗi thời, phương pháp đo không chính xác hoặc sai sót trong quá trình nhập dữ liệu. Hệ quả là:

Vị trí thửa đất trên sổ đỏ không khớp với thực tế.
Diện tích đất có thể bị thiếu hoặc thừa so với thực tế.
Ranh giới đất bị thay đổi, dẫn đến tranh chấp với hàng xóm.

Nhầm lẫn khi cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

Một số trường hợp do sai sót trong quá trình cập nhật hồ sơ địa chính, cơ quan cấp sổ đỏ có thể ghi nhầm vị trí thửa đất hoặc cấp sổ đỏ cho sai chủ đất. Các lỗi phổ biến gồm:

Sổ đỏ thể hiện thửa đất ở vị trí khác so với thực tế.
Tên người sử dụng đất trên sổ đỏ bị sai do nhầm lẫn hồ sơ.
Thửa đất trên sổ đỏ có diện tích lớn hơn hoặc nhỏ hơn so với thực tế.

Ranh giới đất bị thay đổi do tác động khách quan

Một số trường hợp sai lệch vị trí thửa đất xảy ra do yếu tố tự nhiên hoặc tác động từ các dự án hạ tầng:

Sạt lở đất, bồi đắp tự nhiên khiến ranh giới đất bị xê dịch so với ban đầu.
Thi công đường, công trình công cộng làm thay đổi vị trí, ranh giới thửa đất.
Dời cột mốc ranh giới do các yếu tố môi trường như mưa lũ, xói mòn.

Chuyển nhượng đất không đúng thực tế

Nhiều người khi mua bán đất chỉ dựa vào giấy tờ mà không kiểm tra thực địa, dẫn đến việc nhận đất sai vị trí so với hợp đồng chuyển nhượng. Một số lỗi thường gặp là:

Mua đất nhưng khi nhận lại bị lệch vị trí so với thực tế.
Diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với sổ đỏ.
Nhận nhầm thửa đất do không kiểm tra kỹ lưỡng khi giao dịch.

Lấn chiếm đất hoặc bị lấn chiếm

Một số trường hợp người dân tự ý mở rộng đất bằng cách dịch chuyển hàng rào, xây dựng lấn sang phần đất của người khác hoặc bị hàng xóm lấn chiếm mà không hay biết. Các dấu hiệu của lỗi này bao gồm:

Ranh giới đất thực tế bị thay đổi so với bản đồ địa chính.
Xây dựng công trình trên đất nhưng không đúng phạm vi được cấp phép.
Bị hàng xóm chiếm dụng một phần đất nhưng không phát hiện kịp thời.

Sai lệch do thay đổi quy hoạch

Trong một số trường hợp, đất của người dân có thể bị điều chỉnh vị trí do quy hoạch của nhà nước, như:

Bị dịch chuyển vị trí do quy hoạch mở đường, xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp.
Thửa đất nằm trong diện thu hồi, nhưng chủ đất chưa nhận được thông báo.
Quy hoạch thay đổi làm diện tích đất bị giảm hoặc bị cắt xén.

Lỗi sai lệch trong hồ sơ kỹ thuật thửa đất

Hồ sơ kỹ thuật thửa đất bao gồm bản vẽ, số liệu đo đạc và thông tin mô tả đất. Nếu hồ sơ này có lỗi, có thể dẫn đến sai lệch vị trí thửa đất khi cấp sổ đỏ hoặc thực hiện giao dịch. Các lỗi thường gặp gồm:

Sai tọa độ, kích thước hoặc diện tích trong bản vẽ.
Sử dụng bản đồ địa chính cũ, không cập nhật theo thực tế.
Nhầm lẫn số thửa, số tờ bản đồ giữa các hộ liền kề.

Trường hợp ranh giới đất bị sai lệch do lỗi đo đạc cũ hoặc tác động từ các yếu tố khách quan như sạt lở, thay đổi quy hoạch, người dân nên thực hiện đo đạc lại bằng thiết bị hiện đại để có số liệu chính xác. Máy GNSS RTK Satlab SL7, với khả năng thu tín hiệu mạnh ngay cả trong điều kiện khó khăn như khu vực nhiều cây cối hoặc nhà cao tầng, giúp xác định lại vị trí đất với sai số chỉ vài mm.

>>>Xem thêm: Cách đánh giá địa điểm trên Google Map và những lợi ích không thể bỏ qua

Một số lưu ý khi giải quyết sai lệch vị trí thửa đất

Không tự ý thay đổi ranh giới đất khi chưa có xác nhận từ cơ quan chức năng

Nhiều người khi phát hiện sai lệch vị trí thửa đất thường tự ý điều chỉnh ranh giới, dựng hàng rào hoặc dịch chuyển mốc giới mà không có sự xác nhận từ cơ quan chức năng. Điều này có thể dẫn đến vi phạm pháp luật về đất đai, đặc biệt trong trường hợp ảnh hưởng đến quyền lợi của các hộ liền kề hoặc làm thay đổi bản đồ địa chính. Nếu cần thay đổi ranh giới, chủ đất nên làm đơn yêu cầu cơ quan quản lý đất đai đo đạc lại và xác nhận chính thức trước khi thực hiện bất kỳ điều chỉnh nào.

Luôn giữ gìn hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan đến thửa đất để tránh rủi ro tranh chấp

Hồ sơ, giấy tờ pháp lý như sổ đỏ, bản đồ địa chính, biên bản đo đạc, hợp đồng mua bán đất là căn cứ quan trọng để xác định quyền sử dụng đất. Trong trường hợp phát sinh tranh chấp hoặc cần làm thủ tục điều chỉnh sai lệch, những tài liệu này sẽ giúp chứng minh quyền lợi hợp pháp của chủ đất. Do đó, người sử dụng đất cần bảo quản cẩn thận, tránh làm mất hoặc hư hỏng. Nếu giấy tờ bị thất lạc, cần nhanh chóng làm thủ tục xin cấp lại tại cơ quan có thẩm quyền để tránh các rủi ro pháp lý trong tương lai.

Chỉ thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất sau khi đo đạc lại để tránh sai sót

Sai lệch vị trí thửa đất có thể dẫn đến nhầm lẫn về diện tích, ranh giới và quyền sử dụng đất đặc biệt khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất. Vì vậy, trước khi ký kết hợp đồng, người mua và người bán nên yêu cầu đo đạc lại để xác định chính xác diện tích và vị trí thực tế của thửa đất. Điều này không chỉ giúp tránh tranh chấp mà còn đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên trong giao dịch. Ngoài ra, nên công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng để có giá trị pháp lý cao hơn.

Nếu phát hiện lỗi do cơ quan chức năng, có thể yêu cầu đính chính mà không phải nộp phí

Trong nhiều trường hợp, sai lệch vị trí thửa đất không xuất phát từ người sử dụng đất mà do lỗi của cơ quan chức năng trong quá trình đo đạc, lập bản đồ hoặc cấp sổ đỏ. Theo quy định của pháp luật, nếu sai sót này không phải do lỗi của chủ đất, họ có quyền yêu cầu cơ quan chức năng điều chỉnh thông tin mà không phải đóng phí. Người dân có thể nộp đơn yêu cầu đính chính tại Văn phòng đăng ký đất đai kèm theo các giấy tờ chứng minh sai lệch để cơ quan có thẩm quyền xem xét và điều chỉnh.

Nhờ đến sự tư vấn của luật sư nếu tình huống phức tạp hoặc tranh chấp kéo dài

Nếu sai lệch vị trí thửa đất dẫn đến tranh chấp kéo dài hoặc liên quan đến nhiều bên, người sử dụng đất nên tìm đến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để được tư vấn và hỗ trợ giải quyết theo đúng quy định. Luật sư sẽ giúp phân tích hồ sơ, đưa ra hướng xử lý phù hợp và đại diện bảo vệ quyền lợi của thân chủ nếu vụ việc phải đưa ra tòa án. Ngoài ra, việc có luật sư hỗ trợ cũng giúp chủ đất tránh được các rủi ro pháp lý và đảm bảo quá trình giải quyết tranh chấp diễn ra suôn sẻ hơn.

Sai lệch vị trí thửa đất có thể gây ra nhiều hệ lụy pháp lý và tranh chấp. Do đó, khi phát hiện sai lệch, chủ đất cần nhanh chóng kiểm tra, đo đạc lại và yêu cầu điều chỉnh thông tin theo đúng quy định pháp luật. Nếu có tranh chấp, cần ưu tiên hòa giải trước khi đưa ra tòa án. Việc nắm rõ quy trình giải quyết sai lệch sẽ giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh các rủi ro pháp lý trong quá trình sử dụng đất.