Từ tháng 3/2026, việc gắn mã định danh cho thửa đất sẽ được triển khai theo Nghị định 357/2025, nhằm thống nhất dữ liệu đất đai và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước. Mỗi thửa đất sẽ được cấp một mã định danh riêng, đóng vai trò như “chứng minh thư” của thửa đất, giúp thuận lợi trong tra cứu thông tin, đo đạc, đăng ký biến động và các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.
Mã định danh thửa đất là gì?
Theo Nghị định 357/2025 về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/3/2026, mỗi sản phẩm bất động sản (nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, công trình xây dựng…) sẽ được cấp mã định danh điện tử. Mã này là một chuỗi ký tự (bao gồm số và chữ); được sinh ra để cấp riêng biệt cho từng căn nhà, từng sản phẩm trong dự án, đảm bảo không trùng lặp.
Việc gắn mã định danh điện tử cho bất động sản là bước đi quan trọng giúp minh bạch lịch sử giao dịch, tăng hiệu quả quản lý và hướng thị trường vận hành lành mạnh hơn. Việc mỗi bất động sản có mã định danh riêng giúp nhà quản lý có cơ sở để thu thuế chuyển nhượng, hạn chế đầu cơ, thổi giá.
Lợi ích lớn nhất của việc định danh là xóa bỏ tình trạng “mập mờ” về pháp lý. Khi có mã số, người dân có thể tra cứu công khai thông tin quy hoạch, tiến độ xây dựng và lịch sử giao dịch. Điều này giúp loại bỏ các dự án “ma”, các cơn sốt đất ảo cục bộ và bảo vệ người mua khỏi các rủi ro lừa đảo.
Quy định về mã định danh thửa đất cụ thể
Mã định danh thửa đất quy định địa chỉ số của thửa đất, tài sản gắn liền với đất được quy định tại Điều 53 Nghị định 101/2024/NĐ-CP có cụm từ bị bãi bỏ bởi điểm c khoản 3 Điều 7 Nghị định 226/2025/NĐ-CP như sau:
[1] Dữ liệu địa chỉ số của thửa đất, tài sản gắn liền với đất bao gồm dữ liệu vị trí địa lý, dữ liệu thuộc tính được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai để làm cơ sở tham chiếu, kết nối, chia sẻ dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu của các bộ, ngành, địa phương.
[2] Nội dung thông tin địa chỉ số của thửa đất, tài sản gắn liền với đất
- Mã địa chỉ số: Tập hợp các ký tự số để xác định đối tượng (thửa đất, tài sản gắn liền với đất) được gán địa chỉ số duy nhất trên phạm vi cả nước;
- Tên hoặc dấu hiệu nhận biết đối tượng: Tên hoặc miêu tả đặc điểm, dấu hiệu nhận biết của đối tượng được gán địa chỉ số;
- Địa chỉ hành chính hoặc khu vực hành chính của đối tượng: Địa chỉ hành chính hoặc thông tin khu vực hành chính của đối tượng như thôn, xã, tỉnh; thông tin về số phòng, tên tầng, tên tòa nhà trong trường hợp là căn hộ chung cư; mã bưu chính của thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
- Vị trí địa lý: Tọa độ vị trí của đối tượng được gán địa chỉ số;
- Các trường thông tin liên quan khác: Họ và tên, số định danh cá nhân, số điện thoại di động, địa chỉ thư điện tử… của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được gán địa chỉ số.
[3] Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng, cung cấp, chia sẻ dữ liệu địa chỉ số của thửa đất, tài sản gắn liền với đất cho Bộ Công an để xây dựng, cập nhật vào cơ sở dữ liệu tổng hợp quốc gia.
Theo hướng dẫn, mã định danh (ID) thửa đất là một chuỗi gồm 12 ký tự được mã hóa theo vị trí địa lý (vĩ độ và kinh độ), cấp duy nhất một lần. Quy trình xây dựng mã ID cho thửa đất có 4 bước, gồm xác định điểm đặc trưng của thửa đất; chuyển vị trí từ hệ tọa độ của Việt Nam sang quốc tế; mã hóa vị trí điểm đặc trưng và cập nhật bảng dữ liệu không gian thửa đất.
Với khu vực chưa có cơ sở dữ liệu địa chính, cơ quan quản lý sẽ thu thập Giấy chứng nhận quyền sử dụng, căn cước công dân của chủ sở hữu để có dữ liệu ban đầu cho từng thửa đất. Sau khi kiểm tra, đối soát, UBND cấp xã sẽ cập nhật vào hệ thống thông tin đất đai chung.
Cục Quản lý đất đai nhấn mạnh, mã định danh thửa đất là “chứng minh thư” của từng thửa đất, có tính duy nhất trên phạm vi cả nước. Một thửa đất cụ thể chỉ có duy nhất một mã định danh và được quy định tại Thông tư 09/2024/TT-BTNMT của Bộ Nông nghiệp và Môi trường về cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Để đảm bảo tính chính xác khi đo đạc diện tích đất hoàn thiện hồ sơ đất đai để cấp mã định danh thửa đất các kỹ sư địa chính nên sử dụng các thiết bị như máy GPS RTK, máy toàn đạc điện tử …Trong đó, các model như Hi-Target V500, Hi- Target vRTK hay Sokkia Im52, Sokkia FX201 …được tin dùng bởi độ chính xác cao, dễ sử dụng.
Quy trình xây dựng mã định danh thửa đất chi tiết
Các bước công việc về thu thập, cập nhật, chỉnh lý và bổ sung thông tin Cơ sở dữ liệu đất đai, mã định danh thửa đất và thực hiện chính quyền địa phương 2 cấp cụ thể như sau:
Bước 1: Công tác chuẩn bị
- Lập kế hoạch thi công chi tiết;
- Chuẩn bị nhân lực, địa điểm làm việc;
- Chuẩn bị vật tư, thiết bị, dụng cụ, phần mềm phục vụ cho công tác chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai khi thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh, cấp xã.
Bước 2: Thu thập, đánh giá tài liệu
- Thu thập các tài liệu, dữ liệu đất đai bao gồm: cơ sở dữ liệu địa chính; hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính đã được chỉnh lý sau khi sắp xếp đơn vị hành chính;
- Lập bản tham chiếu các thửa đất, tài sản gắn liền với đất của cơ sở dữ liệu đất đai cần chỉnh lý sau khi sắp xếp đơn vị hành chính theo Biểu số 01 kèm theo;
- Tài liệu, dữ liệu sau khi thu thập phải được lập theo biểu tổng hợp tài liệu thu thập theo Biểu số 02 kèm theo.
Bước 3: Chỉnh lý dữ liệu không gian đất đai
- Chỉnh lý dữ liệu không gian đất đai nền theo địa giới hành chính mới do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Lớp dữ liệu đường địa giới hành chính cấp huyện, lớp dữ liệu địa phận hành chính cấp huyện đã xây dựng chuyển sang lưu trữ để phục vụ công tác quản lý, tra cứu;
- Chỉnh lý dữ liệu không gian của thửa đất, tài sản gắn liền với đất: cập nhật, bổ sung các thông tin về mã đơn vị hành chính cấp xã, số hiệu tờ bản đồ; số thửa đất; địa chỉ theo đơn vị hành chính mới;
- Chỉnh lý dữ liệu không gian địa chính của dữ liệu không gian đất đai chuyên đề theo hệ thống bản đồ địa chính đã được chỉnh lý.
Dữ liệu không gian địa chính trước khi chỉnh lý được tổ chức lưu trữ, quản lý theo nguyên tắc quản lý thông tin lịch sử thay đổi của dữ liệu địa chính.
Bước 4: Xây dựng Mã định danh thửa đất
Mã định danh thửa đất là một mã được gán cho từng thửa đất và có tính duy nhất trên toàn quốc. Một thửa đất cụ thể chỉ có 01 mã định danh và là duy nhất. Mã định danh thửa đất là chuỗi gồm 12 ký tự được mã hóa theo vị trí địa lý trong hệ tọa độ quốc tế WGS84 của thửa đất. Mã định danh thửa đất được mã hóa theo tọa độ địa lý (vĩ độ và kinh độ) theo hướng dẫn tại Công văn số 2001/QLĐĐTKKKTTĐĐ ngày 28/8/2025 của Cục Quản lý đất đai về việc hướng dẫn thực hiện chỉnh lý CSDL đất đai, xây dựng Mã định danh thửa đất
- Xác định điểm đặc trưng của thửa đất;
- Tính chuyển vị trí từ hệ tọa độ VN2000 của Việt nam sang hệ tọa độ quốc tế WGS84;
- Mã hóa vị trí điểm đặc trưng của thửa đất;
- Cập nhật Bảng dữ liệu không gian Thửa đất: cập nhật trường dữ liệu Mã thửa đất cho tất cả các thửa đất. Mã thửa đất của 1 thửa đất cụ thể là Mã định danh thửa đất của thửa đất đó.
Bước 5: Chỉnh lý dữ liệu thuộc tính địa chính
- Cập nhật, bổ sung nhóm dữ liệu về thửa đất và nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất với các trường thông tin về mã đơn vị hành chính, số hiệu tờ bản đồ, số thửa đất, địa chỉ theo đơn vị hành chính mới;
- Dữ liệu thuộc tính địa chính trước khi chỉnh lý được tổ chức lưu trữ, quản lý theo nguyên tắc quản lý thông tin lịch sử thay đổi của dữ liệu địa chính.
Bước 6: Cập nhật dữ liệu đất đai phi cấu trúc
- Rà soát liên kết của dữ liệu đất đai phi cấu trúc với dữ liệu thửa đất;
- Nhập bổ sung thông tin mô tả của dữ liệu phi cấu trúc;
- Cập nhật dữ liệu đất đai phi cấu trúc của tài liệu về địa chính để đảm bảo liên kết tới dữ liệu thửa đất.
Bước 7: Kiểm tra, nghiệm thu cơ sở dữ liệu địa chính
- Chuẩn bị tài liệu và phục vụ giám sát, kiểm tra, nghiệm thu;
- Tổng hợp, xác định khối lượng sản phẩm đã thực hiện;
- Lập biên bản bàn giao dữ liệu
Bước 8: Đối soát, tích hợp dữ liệu vào hệ thống đang quản lý, vận hành cơ sở dữ liệu đất đai ở địa phương Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
[1] Đối soát thông tin của tất cả các thửa đất trong cơ sở dữ liệu đất đai với nguồn tài liệu, dữ liệu đã sử dụng để cập nhật, chỉnh lý, bổ sung thông tin cơ sở dữ liệu địa chính khi thực hiện chính quyền địa phương 2 cấp.
[2] Tích hợp dữ liệu đã được đối soát vào hệ thống đang quản lý, vận hành cơ sở dữ liệu đất đai ở địa phương.
Bài viết trên đây đã cung cấp đầy đủ thông tin về mã định danh thửa đất, quy trình cấp mã định danh thửa đất theo quy định của pháp luật. Hy vọng với những thông tin mà Việt Thanh Group cung cấp sẽ giúp ích nhiều cho các kỹ sư địa chính, chuyên viên quản lý đất đai và người dân trong quá trình xác nhận, chỉnh lý và hoàn thiện hồ sơ đất đai.
Be the first to review “Áp dụng mã định danh thửa đất trong công tác quản lý đất đai từ tháng 3/2026”